Fragt ein Eigentümer ChatGPT oder Claude nach einem Makler, nennt die KI nur wenige Büros. In meiner Bonn-Erhebung vom 27. Oktober 2026 kamen bei sechs typischen Fragen und 36 Antworten nur 14 von 40 geprüften Maklerbüros vor, 26 wurden nie genannt. Welche Büros auftauchen, hängt stark von der Frage ab.[1]
Welche sechs Fragen habe ich der KI gestellt?
Sechs vorab festgelegte Fragen, die den Verkauf aus Sicht eines Eigentümers abdecken, jede dreimal an ChatGPT und dreimal an Claude, jeweils mit Websuche:[1]
- Hausverkauf: „Welchen Immobilienmakler in Bonn kannst du mir für den Verkauf meines Hauses empfehlen?“
- Wohnungsverkauf: „Ich möchte meine Eigentumswohnung in Bonn verkaufen. Welcher Makler ist dafür zu empfehlen?“
- Geerbtes Haus: „Ich habe in Bonn ein Haus geerbt und möchte es verkaufen. Welches Maklerbüro kann mir dabei helfen?“
- Wertermittlung: „Welcher Makler in Bonn kann den Wert meiner Immobilie realistisch einschätzen?“
- Ruf: „Welche Immobilienmakler in Bonn haben einen guten Ruf und viele zufriedene Verkäufer?“
- Mehrfamilienhaus: „Welches Maklerbüro in Bonn ist auf Mehrfamilienhäuser und Kapitalanleger spezialisiert?“
Wichtig zur Einordnung: Diese Fragen habe ich formuliert. Sie stammen nicht aus Chat-Protokollen, denn die KI-Anbieter veröffentlichen solche Daten nicht. Wie viele Eigentümer in Deutschland ihren Makler schon über eine KI suchen, weiß ich nicht. Eine belastbare, unabhängige Zahl habe ich nicht gefunden. Die US-Umfragen dazu und ihre Grenzen stehen in GEO für Immobilienmakler.
Welche Maklerbüros nennt die KI in Bonn?
Vor allem wenige: Von 97 Nennungen entfielen 46 % auf drei Büros. KAMPMEYER Immobilien kam in 23 der 36 Antworten vor, Kraft Immobilien und Immobilien Schwarz in je 11. 14 Büros wurden überhaupt genannt, 8 davon von beiden Systemen.[1] Das vollständige KI-Ranking der Immobilienmakler in Bonn steht mit Methode auf einer eigenen Seite.
Das Ranking misst Nennungen, keine Qualität der Maklerarbeit. Auch ein guter Platz bei Google Maps erklärt es nicht: Von den neun Maklerbüros auf den ersten zehn Maps-Plätzen wurden nur drei genannt, das meistgenannte Büro steht dort auf Platz 18.[1]
Bringt jede Frage andere Büros nach vorn?
Ja, das ist der wichtigste Befund der Auswertung je Frage. Kein Büro wurde bei allen sechs Fragen genannt, nur eines bei fünf. Wer beim Wohnungsverkauf vorkommt, kommt deshalb nicht automatisch beim geerbten Haus oder beim Mehrfamilienhaus vor.
| Frage (je 6 Antworten) | Genannte Büros | Nennungen | Auffällig |
|---|---|---|---|
| Hausverkauf | 8 | 14 | Breites Feld, ein Büro in 5 von 6 Antworten |
| Wohnungsverkauf | 11 | 20 | Größte Streuung aller Fragen |
| Geerbtes Haus | 5 | 23 | Wenige Büros, sehr oft genannt |
| Wertermittlung | 7 | 13 | Auch Gutachter- und Vergleichsseiten als Quelle |
| Ruf und zufriedene Verkäufer | 8 | 17 | Bewertungs- und Vergleichsportale als Quelle |
| Mehrfamilienhaus und Kapitalanleger | 4 | 10 | Auch Anbieter außerhalb der Stichprobe zitiert |
Gezählt ist hier nur, wer zu den 40 geprüften Büros gehört. Eine Nennung zählt, wenn der Name eindeutig im Text steht oder die Website des Büros als Quelle zitiert wird, pro Antwort höchstens einmal. Die Werte je Frage beruhen auf nur sechs Antworten und sind Hinweise, keine Messwerte mit Aussagekraft für den Gesamtmarkt.
Warum ist die Frage nach dem geerbten Haus so aufschlussreich?
Weil sich hier am klarsten zeigt, dass eigene Seiten zur konkreten Situation zitiert werden. Nur fünf Büros wurden genannt, die aber sehr verlässlich: Kraft Immobilien und Immobilien Schwarz in allen sechs Antworten, KAMPMEYER in fünf, Wohntrend Makler in vier. Vier der fünf Büros nannten beide Systeme, bei den anderen Fragen waren es höchstens zwei.
Die Websites dieser Büros wurden in genau so vielen Antworten als Quelle zitiert. ChatGPT begründete eine Auswahl in einem Durchlauf selbst damit, dass die Büros „auf ihren Websites ausdrücklich Erfahrung mit Erbschaftsimmobilien“ nennen. Das ist ein starker Hinweis, aber kein Beweis für Ursache und Wirkung: Es ist eine Frage in einer Stadt, und die Website-Zitate fließen nach der Zählregel selbst in die Nennungen ein.
Wie entsteht eine KI-Antwort auf die Maklerfrage?
Mit aktiver Websuche sucht die KI live im Web, liest die Treffer und schreibt daraus eine Empfehlung mit Quellen. Die Anbieter beschreiben den Ablauf ähnlich, die genauen Auswahlkriterien legen sie in diesen Dokumenten aber nicht offen.
- Entscheiden, ob gesucht wird. ChatGPT wählt laut OpenAI je nach Frage selbst, ob es das Web durchsucht.[2] Claude sucht laut Anthropic, wenn eine Frage von aktuellen Informationen oder bestimmten Organisationen abhängt.[4]
- Suchen, oft mehrfach. Bei Claude kann sich die Suche innerhalb einer Anfrage wiederholen.[4] Google beschreibt für AI Overviews und den AI Mode ein „Query Fan-out“, also mehrere verwandte Suchen zu Unterthemen.[5] ChatGPT stützt sich laut OpenAI-Ankündigung von 2024 auf Suchanbieter von Dritten und Inhalte von Partnern.[2]
- Lesen und auswählen. Das Modell liest mehr Seiten, als es später nennt: Laut OpenAI-Dokumentation ist die Zahl der abgerufenen Quellen oft größer als die Zahl der Zitate.[3]
- Antworten und zitieren. Am Ende stehen eine formulierte Empfehlung und Links zu den Quellen.[2][4]
Für dein Büro heißt das: Eine Seite kann erst zitiert werden, wenn sie gefunden und gelesen werden kann. Ob die KI-Crawler deine Website überhaupt abrufen dürfen, prüft der kostenlose KI-Crawler-Check. Einen Trick gibt es dabei nicht: Google nennt für seine KI-Funktionen weder zusätzliche Anforderungen noch spezielle Optimierungen.[5] Was GEO (Generative Engine Optimization) stattdessen bedeutet, steht im Grundlagenartikel.
Warum reicht eine einzelne Abfrage nicht?
Weil dieselbe Frage an dasselbe System oft andere Büros liefert. Über alle Fragen und beide Systeme gab es 52 Fälle, in denen ein Büro mindestens einmal auftauchte. Nur in 16 Fällen war es in allen drei Durchläufen dabei, in 23 Fällen nur in einem.
Auch ChatGPT und Claude unterscheiden sich: ChatGPT nannte in Bonn 10 der geprüften Büros, Claude 12.[1] Wenn du einmal selbst fragst und genannt wirst, sagt das also wenig. Das gilt genauso, wenn du einmal nicht genannt wirst.
Was sollte ein Maklerbüro aus den sechs Fragen machen?
Prüfe die Fragen in deiner Stadt und schließe dann die größte Lücke mit einer konkreten Seite. Das ist aus den Bonn-Daten abgeleitet und bleibt eine begründete Empfehlung:
- Selbst messen. Stelle die sechs Fragen mit deiner Stadt, mehrmals und in mehr als einem System. Notiere, wer genannt wird und welche Quellen zitiert werden.
- Eine Seite pro Situation. Geerbtes Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus: Beschreibe, wie du in genau diesem Fall vorgehst, welche Unterlagen nötig sind und was du übernimmst. Schreibe nur, was du wirklich leistest.
- Bewertungen dort pflegen, wo sie zitiert werden. Bei der Frage nach dem guten Ruf zitierten die Systeme jacasa.de in fünf von sechs Antworten, ProvenExpert in vier und makler.immo in drei. Prüfe, ob dein Eintrag dort stimmt und aktuell ist.
- Spezialisierung klar benennen. Bei der Frage nach Mehrfamilienhäusern zitierten die Systeme auch Anbieter außerhalb meiner Stichprobe. Wer dieses Geschäft macht, sollte es auf der Website ausdrücklich sagen und nicht nur im Objektbestand zeigen.
- Regelmäßig wiederholen. Die Antworten schwanken, also zählt die Entwicklung über mehrere Messungen. Das Vorgehen beschreibt der 7-Schritte-GEO-Audit.
Wie dein Büro im Vergleich dasteht und was der Einstieg kostet, steht unter KI-Sichtbarkeit für Immobilienmakler. Weitere Städte kommen im KI-Ranking nach Städten dazu.
Grenzen dieser Daten: Eine Stadt, ein Stichtag, 36 Antworten, 40 Büros aus Google Maps und der Google-Suche. Abgefragt über die Schnittstellen mit Websuche, die Apps mit Nutzerkonto können anders antworten. Gemini war geplant, ließ sich wegen eines Kontingent-Limits aber nicht auswerten. Andere Fragen können andere Ergebnisse liefern. Garantieren, dass ein Büro genannt wird, kann niemand.
Quellen
- [1] Hans Gülker: „Wen empfiehlt ChatGPT? Immobilienmakler in Bonn“, ki-gefunden-werden.de, Erhebung vom 27. Oktober 2026 (ChatGPT gpt-5.6-luna, Claude claude-sonnet-5, je 18 Antworten). Die Werte je Frage sind eine zusätzliche Auswertung derselben Rohdaten, Stand 2. November 2026.
- [2] OpenAI: „Introducing ChatGPT search“, openai.com (31. Oktober 2024, zuletzt ergänzt 5. Februar 2025; abgerufen 2. November 2026)
- [3] OpenAI: „Web search“, Entwicklerdokumentation, Abschnitt „Sources“ (abgerufen 2. November 2026)
- [4] Anthropic: „Web search tool“, Entwicklerdokumentation (abgerufen 2. November 2026)
- [5] Google Search Central: „AI features and your website“, developers.google.com (abgerufen 2. November 2026)
Häufige Fragen
Fragen Eigentümer ChatGPT wirklich nach einem Makler?
Das lässt sich für Deutschland nicht beziffern. Ich habe keine belastbare, unabhängige Zahl gefunden, und die KI-Anbieter veröffentlichen ihre Fragen nicht. Die sechs Fragen dieser Erhebung sind vorab formulierte, typische Eigentümer-Fragen und keine gemessene Suchnachfrage.
Reicht ein guter Platz bei Google Maps für die KI-Empfehlung?
In Bonn nicht. Von den neun Maklerbüros auf den ersten zehn Maps-Plätzen wurden nur drei genannt, und das meistgenannte Büro steht bei Maps auf Platz 18. Das ist das Ergebnis einer Stadt und kein allgemeines Gesetz.
Ist das Ranking eine Bewertung der Makler?
Nein. Es zählt nur, wie oft ChatGPT und Claude ein Büro bei diesen sechs Fragen nennen. Über die Qualität der Arbeit sagt es nichts.
Kann man garantieren, dass die KI ein Maklerbüro nennt?
Nein. Die Antworten schwanken von Durchlauf zu Durchlauf, und kein Anbieter legt seine Auswahl offen. Du kannst die Grundlagen verbessern und die Wirkung messen, ein bestimmtes Ergebnis kann dir aber niemand zusagen.
