Für Immobilienmakler gilt in der KI-Suche eine Trennung: Die Objektsuche bedienen Portale und große Makler inzwischen direkt in ChatGPT, die Expertenfrage („Welcher Makler ist auf … spezialisiert?“) nicht. Spezialisierte Makler haben deshalb die besten Chancen dort, wo sie nachweisbar Fachwissen in einer klar umrissenen Nische und Region haben und andere darüber berichten.
Was hat sich für Immobilienmakler in ChatGPT geändert?
Die Objektsuche findet zunehmend im Chat statt. ImmoScout24 hat am 30. Januar 2026 eine App in ChatGPT gestartet, in der Nutzer ihre Wünsche in natürlicher Sprache formulieren und passende Angebote erhalten, auch mit Suche nach Merkmalen auf Objektfotos.[1] Von Poll Immobilien folgte am 10. März 2026 als nach eigener Angabe erstes Maklerunternehmen in Deutschland mit einer App, die Objekte aus dem eigenen Portfolio zeigt und auf den zuständigen Makler vor Ort verweist.[2]
Von Poll nennt als Grund, dass immer mehr Nutzer KI-Systeme nutzen, um Optionen zu vergleichen und erste Entscheidungen zu treffen, und dass frühes Auftreten auf einer neuen Plattform die Wahrnehmung präge.[2] Das ist die Sicht eines Anbieters, kein Nutzungsnachweis. Für kleinere Makler heißt es vor allem: Der Wettbewerb um die reine Inserate-Sichtbarkeit wird in diesem Kanal von Akteuren geführt, mit denen ein Einzelbüro kaum mithalten kann.
Wie viele Käufer nutzen KI für die Immobiliensuche?
Für Deutschland haben wir keine belastbare, unabhängige Zahl gefunden, und wir nennen deshalb keine. Aus den USA gibt es Befragungen: Laut dem Bank of America Homebuyer Insights Report 2026 hatten 20 % der potenziellen Käufer und Eigentümer KI-Tools für die Recherche rund um den Immobilienkauf genutzt, bei Gen Z 32 %. Eine Cotality-Umfrage kommt auf 55 % der Käufer, die generative KI mindestens monatlich nutzen. Beide Werte stammen aus der Berichterstattung der National Association of Realtors vom 30. Juni 2026, die weder Stichprobengröße noch Methodik nennt.[3]
Die Spanne von 20 bis 55 % zeigt vor allem, dass die Definition von „KI-Nutzung“ den Wert bestimmt. Ein Beleg für den deutschen Markt ist es nicht. Interessant ist ein anderer Befund aus derselben Quelle: Mehr als die Hälfte der Befragten wollte bei Besichtigungen und bei rechtlicher oder vertraglicher Beratung weiterhin Immobilienprofis einbinden.[3] Die KI ersetzt den Makler demnach eher in der Vorrecherche als im Abschluss, und genau dort wird entschieden, welche Namen auf die Liste kommen.
Warum ist die Expertenfrage für Spezialisten die bessere Chance?
Weil sie sich nicht über Inserate gewinnen lässt. Wer fragt „Welcher Makler in Bonn kennt sich mit denkmalgeschützten Objekten aus?“, sucht keinen Katalog, sondern eine Empfehlung. Das ist unsere Einschätzung aus der Logik der Frage, kein gemessener Marktanteil. Ein Büro, das auf Gewerbeimmobilien, Denkmalobjekte oder eine einzelne Lage spezialisiert ist, kann hier gegen große Namen bestehen, wenn die Spezialisierung eindeutig erkennbar und belegt ist.
Das passt zur Tendenz, die Google für seine KI-Funktionen beschreibt: Es gibt keine zusätzlichen Anforderungen und keine speziellen Optimierungen, die bewährten Grundlagen guter Seiten gelten weiter.[4] Es gibt also keinen Trick. Es gibt eine Nische, die so klar beschrieben ist, dass ein System sie zuordnen kann.
Wie macht man eine Spezialisierung für KI-Systeme erkennbar?
Indem Nische, Region und Leistung auf der Website in klaren, prüfbaren Sätzen stehen und überall gleich lauten. Fünf Punkte, die in der Praxis den Unterschied machen:
- Ein Satz zur Positionierung. „Wir vermitteln Gewerbeimmobilien im Raum Köln-Bonn“ statt „Ihr Partner für alle Immobilienfragen“. Je breiter die Aussage, desto weniger lässt sich daraus ableiten.
- Fachseiten statt Objektlisten. Eine Seite pro Kernfrage der Zielgruppe, zum Beispiel wie ein Verkaufsprozess bei einem Objekt dieser Art abläuft, welche Unterlagen nötig sind und wie lange es erfahrungsgemäß dauert. Konkrete Erfahrung, keine Rechts- oder Steuerberatung.
- Belegbare Fakten. Anzahl vermittelter Objekte in der Nische, Gründungsjahr, Gebiete, Mitgliedschaften in Verbänden. Nur Zahlen, die du belegen kannst.
- Eindeutige Angaben zum Unternehmen. Name, Adresse, Gebiet und Leistungen auf Website, Portalprofilen und Verzeichnissen identisch.
- Antworten auf echte Kundenfragen. Die Fragen aus Erstgesprächen sind die besten Überschriften, wie in FAQ-Seiten optimieren beschrieben.
Hilft Schema-Markup für Makler?
Es kann die Beschreibung eindeutiger machen, ist aber keine Voraussetzung und kein Hebel mit belegter Wirkung. Schema.org kennt den Typ RealEstateAgent als Untertyp von LocalBusiness, mit Eigenschaften wie Adresse, Öffnungszeiten und Einzugsgebiet (areaServed).[5] Google erklärt zugleich, dass für AI Overviews und AI Mode kein spezielles Schema.org-Markup nötig ist; vorhandenes Markup sollte lediglich zum sichtbaren Text passen.[4]
Praktisch heißt das: Setze es sauber um, wenn du es ohnehin pflegst, und erwarte keine Nennungen allein daraus. Mehr dazu in Schema-Markup für GEO.
Warum zählen Erwähnungen außerhalb der eigenen Website?
Weil KI-Suchsysteme laut einer Vergleichsstudie der University of Toronto unabhängige Drittquellen („Earned Media“) deutlich stärker gewichten als unternehmenseigene Inhalte, während Google einen ausgewogeneren Mix zeigt.[6] Zur Einordnung: Mitautor Nick Koudas berät laut Universitätsseite das Unternehmen ktau.ai, das eine kommerzielle GEO-Plattform anbietet.[6] Die Studie ist damit ein Datenpunkt, kein Beweis.
Für Spezialisten ist die Konsequenz naheliegend: Ein Beitrag im Regionalmedium, ein Interview in einer Fachzeitschrift für Gewerbeimmobilien oder ein Eintrag beim Berufs- und Branchenverband ist wertvoller als die dritte Eigenwerbeseite. Warum Positionierung hier wichtiger ist als Größe, steht in Positionierung für die KI-Suche.
Grenze: Daten zu Maklerempfehlungen in KI-Systemen im deutschen Markt sind dünn. Alles oben Beschriebene ist begründete Praxis, keine nachgewiesene Wirkungskette. Garantieren, dass ein Büro danach genannt wird, kann niemand.
Wie prüft ein Makler, ob die KI ihn als Spezialisten kennt?
Mit einem festen Set an Testfragen, das du regelmäßig in ChatGPT, Claude und Gemini stellst und dokumentierst. Beispiele: „Welcher Makler ist auf [Nische] in [Stadt] spezialisiert?“, „Wen empfiehlst du für den Verkauf eines [Objekttyps] in [Region]?“ und „Was weißt du über [Büroname]?“. Notiere pro System, ob du genannt wirst, wie du beschrieben wirst und wer stattdessen auftaucht.
Wiederhole die Messung in festen Abständen, denn Antworten schwanken. Die Methodik beschreiben der 7-Schritte-GEO-Audit und Dein digitaler Zwilling.
Pragmatischer Start: Eine Nische, eine Region, zehn Testfragen. Ergebnis dokumentieren, dann die eine Fachseite schreiben, die der Zielgruppe am meisten fehlt.
Quellen
- [1] ImmoScout24: „Deutschlands führende Immobilienplattform kommt zu ChatGPT“, Pressemitteilung auf presseportal.de (30. Januar 2026)
- [2] VON POLL IMMOBILIEN: Pressemitteilung zum Start der App in ChatGPT (10. März 2026); inhaltlich gegengeprüft über AssCompact
- [3] National Association of Realtors (Melissa Dittmann Tracey): „AI Becomes Early Step in Homebuying Journey“, NAR REALTOR® News (30. Juni 2026), mit Daten aus dem Bank of America Homebuyer Insights Report 2026 und einer Cotality-Umfrage; US-Markt, Methodik im Artikel nicht angegeben
- [4] Google Search Central: „AI features and your website“, developers.google.com (abgerufen 12. Oktober 2026)
- [5] Schema.org: „RealEstateAgent“, schema.org (abgerufen 12. Oktober 2026)
- [6] Mahe Chen, Xiaoxuan Wang, Kaiwen Chen, Nick Koudas (University of Toronto): „Generative Engine Optimization: How to Dominate AI Search“, arXiv:2509.08919 (September 2025); Beratungstätigkeit für ktau laut Universitätsseite von Nick Koudas
Häufige Fragen
Suchen Käufer ihren Makler wirklich über ChatGPT?
Belastbare deutsche Nutzungszahlen für die Maklersuche per KI haben wir nicht gefunden. Sicher ist, dass ImmoScout24 (Januar 2026) und Von Poll (März 2026) eigene Apps in ChatGPT gestartet haben. Das zeigt, dass große Anbieter den Kanal ernst nehmen, nicht wie oft Käufer ihn tatsächlich für die Maklerwahl nutzen.
Reichen Inserate auf Portalen für die KI-Sichtbarkeit eines Maklers?
Für die Objektsuche sind die Portale selbst in ChatGPT vertreten. Wer als Spezialist für eine Nische oder Region genannt werden will, braucht zusätzlich eigene, fachlich belastbare Seiten und Erwähnungen außerhalb der eigenen Website.
Brauche ich spezielles Schema-Markup für KI-Antworten?
Nein. Google schreibt, dass für AI Overviews und AI Mode weder besondere Optimierungen noch spezielles Schema.org-Markup nötig sind. Strukturierte Daten wie RealEstateAgent können helfen, das Unternehmen eindeutig zu beschreiben, sind aber keine Garantie für Nennungen.
Wie prüfe ich, ob mich die KI als Spezialisten kennt?
Mit einem festen Set an Testfragen, etwa „Welcher Makler ist auf Gewerbeimmobilien in [Stadt] spezialisiert?“, regelmäßig in ChatGPT, Claude und Gemini gestellt und dokumentiert.
